當人們出售營業用或投資用不動產而獲有利潤時，資本利得稅的帳單亦隨之而來。想要閃避這筆帳單不是沒有辦法，IRC Section 1031就告訴納稅人，如果我們將出售得到的錢再投資購買同類或相似的不動產，則繳稅的時間點可以往後遞延，最理想的情形是，一直無限遞延下去。
這對於稅負的影響有多大？假設出售營業型不動產的利潤（capital gain）是200,000元，適用資本利得稅的最高稅率20%，資本利得稅是40,000元〔暫不考慮折舊收回（depreciation recapture）〕。如果我們把淨出售收益（net sales proceeds）再滾入其他投資型不動產，在同類財產交換的情形下，不但不需在交易年度繳納40,000元的稅額，又可憑藉40,000元的資金挹注提升投資金額。
如果納稅人還有考慮向銀行抵押借款，財務槓桿更加放大購入房產的價值，譬如自付40,000元頭期款，和銀行借款160,000元，即可購買總價達200,000元的房產，之後房產帶來的任何報酬就歸功於原本會進入國庫的40,000元資本利得稅。 所以如果你想要賣一間市價高於成本的房子，不妨先鎖定下一個想要購買的房產，以便在賣掉之後能於一定期間內重購、換屋、進駐，然後成功遞延一筆可觀資本利得稅的同時，還可利用當年度省下的稅賺取未來的投資收益。
搭配閱讀建議：
● 與經濟政策緊密相連的成本回收：教你怎麼折舊
● §1231、1245、1250：針對利得，相異的課稅方式一、§1031同類財產交換的要件
§1031同類財產交換的效果是遞延認列資本利得稅的年度，並非給予免稅的優遇，其背後根基的理由是交易之後，取得的新資產是放棄的舊資產的延續，納稅人的投資狀態並未發生實質的改變，因而納稅人不需在交易年度認列利得或虧損。
我們必須滿足§1031的要件，才能享有§1031的待遇，這些要件包含：
（一）轉讓/受讓人
個人、合夥組織、C公司（C Corporations）、S公司（S Corporations）、有限責任公司、信託，或是任何其他的企業實體。
（二）轉讓財產(舊財產)
僅限於美國境內持有期間超過一年的營業用或投資用不動產（例如：納稅人為開店而購買的房產，或是為賺取買賣價差而購買的房產）、不動產的附著物（例如：吊燈、自動滅火系統），或和不動產一起轉讓的有形動產（例如：傢俱、設備）。
（三）受讓財產(新財產)
必須是與轉讓財產同類的財產，亦即，美國境內營業用或投資用的不動產、不動產的附著物，或和不動產一起轉讓的有形動產。但是，就算受讓財產原來的所有人並未基於營業或投資目的持有不動產，只要受讓人在受讓後將其作營業或投資所用，即可滿足此條件。
（四）轉讓方式
交換、買賣等均可，但需留意交易安排。如果是買賣，購入新財產的價格，必須等於或高於舊資產出售的價格。
最簡單的形式是現時交換（simultaneous exchange），你用一房產與他人交換另一房產，所有權同時互換。複雜一點的是處分舊資產在前，取得新資產在後，且舊資產和新資產的交易必須互為整體交換/買賣交易的一部分，此種交換/買賣稱為「遲延交換（deferred exchange）」。
一般而言，遲延交換裡必須要有一合格中介機構（qualified intermediary；QI）做為居間的角色，為你掌管資金的進出和提供§1031所需的相關證明。如果沒有這個角色，你賣掉現有的房子，買賣價金進了銀行帳戶，你把價金拿去購買另一棟房子，由於資金在你手上流動，這樣並無法符合遲延繳稅要求。
另外，常有納稅人誤以為只要把房產賣了之後，指示產權公司（title company）將出售價金存入託管帳戶（escrow account），然後在下一次購買新房產時，再指示產權公司將託管帳戶裡的錢匯入賣方帳戶，如此即可符合§1031的要求。殊不知，依照§1031，買賣價金不能在納稅人的手上流動外，納稅人亦不能控制買賣價金的流向，因此前述納稅人指示產權公司資金進出的情形，就違背了§1031的規範。
（五）持有期間和時程限制
雖然IRC並沒有規定納稅人應持有舊財產多久的時間才可以使用§1031，實務上普遍認為持有期間至少要超過1年，保險起見的話，要達2年。至於對於新財產的持有期間，也是至少超過1年，保險起見的話，最好2年。
第一個時程限制：納稅人須在轉讓財產出去後的45日內（以納稅人簽署契據之日，或向政府機關登記之日，較早發生者為準），確認擬交易的受讓財產，並將受讓財產的法律描述、地址、稅務編號提供給QI，使其可依IRS的要求紀錄相關資訊。
第二個時程限制：納稅人須在以下兩個時間點取較早者之前，取得受讓財產的所有權：
- 納稅人轉讓財產後的180日；及
- 納稅人於轉讓年度所得稅的申報截止日。
二、§1031同類財產交換的資本利得/虧損
§1031的資本利得同樣是「已實現金額（amount realized）」扣除「轉讓財產稅基」的餘額，這個餘額代表的是「已實現的利得（gain realized）」，其下又再分「應認列的利得（gain recognized）」和「遞延認列的利得（gain deferred）」。
如有應認列的利得，則要計算當年度需繳納的資本利得稅（依納稅人的收入水平分為三個課稅級距，適用稅率分別為：0%、15%、20%）以及折舊收回所生之稅負。
§1031的資本虧損就不一樣了，「交易已實現金額」扣除「轉讓財產稅基」後為負值，這個負值代表的是「已實現的虧損（loss realized）」，但是已實現的虧損在當年度並不能認列，必須全數遞延，因此已實現的虧損即等同「遞延認列的虧損（loss deferred）」。
（一）同類財產交換中的已實現金額
納稅人在交易之中所取得的「任何」財產，不論是否為同類財產，均需以市價（fair market value; FMV）納入交易已實現金額。只要是非同類財產（例如：現金、納稅人的債務免除、動產、非營業用或投資用不動產），我們一律稱為「boot」（編按：boot中文暫且譯為「補價」。此單詞為美國稅法界專用，並無正確對應之中文翻譯，下文仍以boot稱之）。
如果是買賣交易，已實現金額指的就是出售價格，或是準確地說，扣除買賣佣金、文件準備、產權交割和移轉登記等費用後的出售價格。而如果要完全遞延買賣當年度的資本利得所生之稅負，納稅人必須將出售金額全數投入到新房產之中，手上不能留存未使用的現金。
由於交易為雙向的，任一方除了從他方取得財產，也會對他方提供財產。從他方取得的財產便屬於交易的已實現金額，轉讓給他方的財產則要列入稅基，兩者要分開看待，以計算資本利得。
但在涉及交易任一方被免除債務（debt relief），和承受他方債務（debt assumed）的情形，必須先將兩者互抵取其淨值。要是被免除債務的金額大於承受他方債務的金額，則淨值為淨債務免除的金額（net debt relief），屬「boot received」；要是被免除債務的金額小於承受他方債務的金額，則淨值為淨承受他方債務的金額（net debt assumed），屬「boot paid」。
（二）同類財產交換中的轉讓財產稅基
轉讓財產的稅基指的是，納稅人先前購入財產的成本，加上花費在改良物（improvement）的支出，並扣除折舊費用後的餘額。
有關折舊費用的計算，依照動產和不動產的分類，適用不同的折舊方法【編按】。如果是動產，稅上可使用加速折舊法，分為「半年制」跟「半季制」，而耐用年限依動產性質，從3年到20年不等。如果是不動產（土地除外），稅上使用直線折舊法，採「半月制」，住宅大樓的耐用年限是27.5年，辦公大樓的耐用年限是39年。
編按：
【關於不動產折舊，請參閱『資本利得稅專區-與經濟政策緊密相連的成本回收：教你怎麼折舊』】
（三）同類財產交換中的資本利得/虧損、折舊收回
已實現金額扣除轉讓財產稅基後的餘額，即為已實現利得；如為負數，即為已實現虧損。
已實現利得中，我們應區分哪些是應認列利得，哪些是可遞延認列的利得，若當年度沒有需認列的利得，我們要藉由調整新受讓財產的稅基，讓利得向後遞延認列。已實現虧損則無區分的必要，全部都要遞延認列，也是透過調整新受讓財產的稅基，讓虧損向後遞延認列。（新受讓財產的稅基規則，請見四、說明）
那麼，哪些是應認列的資本利得？原則為已實現的利得，但如果boot received小於已實現的利得時，應以boot received為需認列的資本利得。換句話說，應認列的資本利得是以下兩者取小值：(1) 已實現的利得；及(2) boot received。
由於§1031交易中要轉讓的財產僅限於持有期間超過一年的營業用或投資用不動產，以及不動產的附著物或其他有形動產，這些財產剛好也是§1231所囊括的資產【編按】。§1231資產包含持有期間超過一年且用於貿易或營業（trade or business）的資產，可細分為§1245資產和§1250資產，§1245與§1250分別處理的是可折舊動產和不動產，在處分這些資產時，如有因認列折舊費用創造出的資本利得，需將該部分折舊收回，改以一般所得稅率（或§1250的稅率，最高25%）課稅。
因此，在處理§1031同類財產交換時，亦應留意有無折舊收回的問題。
編按：
【關於§1231、1245、1250，請參閱『資本利得稅專區-§1231、1245、1250：針對利得，相異的課稅方式』】
三、§1031同類財產交換－示範例
（一）我們用以下例子演繹納稅人以一房產和他方交換另一房產，且雙方互為承擔對方債務的交易（物物交換於現實生活中較不太可能發生，本例設計僅為說明之目的）。§1031允許此種交易之下，納稅人可遞延認列全部或部分的交換利得。
示範例（一）：
納稅人擁有一間價值20,000元、附有7,000元債務的店鋪，購入成本40,000元、折舊費用25,000元。納稅人想要用這間舊店鋪和超商老闆交換一間價值18,000元、附有3,000元債務的新店舖，雙方同意交換房產的同時，附隨的債務也跟著移轉給對方。
此交易屬§1031同類財產交換，於雙方互相承擔對方債務的情形，需將雙方債務互抵取其淨值，納稅人的7,000元債務和超商老闆的3,000元債務互抵後，納稅人有net debt relief 4,000元，此即boot received。
如果boot received大於已實現利得，則所有已實現的利得都必須認列；如果boot received小於已實現利得，則當年度應認列的利得為boot received，剩餘已實現的利得可遞延到之後年度再繳交。
此例中，納稅人的已實現金額是22,000元（18,000 + 4,000），扣除舊店鋪的稅基15,000元（40,000 – 25,000），已實現利得為7,000元。其中應認列的利得為boot received 4,000元，遞延認列的利得則為3,000元。
（二）我們用以下例子演繹納稅人先賣後買房產的應稅交易，然後比較如果可以適用§1031的規定，資本利得所產生的稅負將如何被遞延到之後年度才需繳納。
示範例（二）：
納稅人於10年前以200,000元購入一住宅式不動產，其中20,000元為土地、180,000元為房產，納稅人購入後隨即出租賺取租金。7年前納稅人花費30,000元拓建一間車庫，供承租人使用。2年前納稅人為出租房產增添了家用設備、地毯、傢俱等，總支出為10,000元。現今，納稅人打算用400,000元將以上資產出售給買方。
首先，納稅人先賣後買分屬不同交易，沒有§1031同類財產交換的適用，我們只需計算資本利得，然後乘上適用稅率即可得知資本利得所生稅負要繳多少。但計算資本利得之前，我們還需要知道資產的折舊費用分別是多少。（本例並無提供購入和出售的確切時間，以下折舊費用僅為概數，納稅人申報時應就個案具體計算）
10年前的土地和房產：土地無法折舊，僅需計算房產的折舊。此例的房產是住宅式不動產，耐用年限27.5年，使用10年，折舊費用是65,455元（180,000/27.5 × 10）。
7年前的車庫：亦屬住宅式不動產，折舊費用是7,636元（30,000/27.5 × 7）。
2年前的家用設備、地毯、傢俱：用於住宅式租賃不動產的此些動產，屬5年類別（5-year Class）資產，200%加速折舊後，折舊費用為5,200元，包括第一年的2,000元（10,000/5 × 200% × 1/2 ）和第二年的3,200元（(10,000 – 2,000)/5 × 200%）。
總折舊費用為78,291元。
已實現金額是出售價格，400,000元，稅基則是不動產的成本加總（含隨同不動產一起出售的動產成本）共240,000元，扣除總折舊費用78,291元後，得到的161,709元（240,000 – 78,291）。已實現金額扣除稅基後，資本利得為238,291元（400,000 – 161,709）。
但，這些資本利得中真的都是來自財產的價格上漲嗎？明顯地，只有160,000元是真正的漲價，78,291元則是來自折舊的關係－折舊費用使所有財產的稅基減少了78,291元，資本利得便增加了同等的數額。78,291元中，房產和車庫的折舊費用占73,091元、家用設備、地毯、傢俱的折舊費用占5,200元。
所以，資本利得裡，160,000元應適用對應納稅人收入水平的資本所得稅稅率（0%、15%、20%），73,091元應適用§1250最高25%的稅率，5,200元應適用對應納稅人收入水平的一般所得稅稅率。
假設納稅人的收入落在最高的課稅級距，他當年度需繳納的稅額為52,197元，包含：
- 長期資本利得：32,000元（160,000 × 20%）
- 未收回的§1250利得：18,273元（73,091 × 25%）
- §1245折舊收回：1,924元（5,200 × 37%）
本例中，納稅人沒有透過QI建構同類財產交易，不論納稅人接下來要購入的房產是否為同類財產，也不論新房產的購入價格，有無等於或高於舊資產的出售價格，納稅人均無法享受到遞延繳稅的優勢。
（三）我們將§1031套用到上方先賣後買房產應稅的例子，資本利得所生之稅額在當年度均無需繳納，全數被遞延。
示範例（三）：
納稅人先賣後買房產本身不是問題，但他需要一個QI來滿足§1031的要件。如前所述，QI是一獨立中介機構，負責收取納稅人出售房產後自產權公司獲得的買賣價金，然後在納稅人購入新房產時再負責把買賣價金匯去給產權公司。資金的一來一往不過納稅人之手，納稅人也無權控制資金的流入與流出。
當同類財產交換的所有條件都具備後，如果納稅人想要將所有稅負全數遞延到之後年度再繳納，除了新房產的購入價格，必須等於或高於舊資產的出售價格外，他還需要將舊房產的淨出售收益全部投入新房產之中，納稅人手中不能留有出售房產的現金。
假設新房產的購入價格是600,000元，納稅人應以舊房產的出售收益400,000元給付部分款項，另可向銀行借款200,000元給付剩餘款項。400,000元由QI匯付給產權公司，200,000元由銀行匯付給產權公司，產權公司再將買賣價金600,000元轉付給新房產的賣方。
如此安排之下，納稅人非但在交易年度可成功省下52,197元的稅負，也可擴增新房產購入的預算。不過繳稅的義務並未人間蒸發，只是尚未被觸發，如何做到這點？透過建立新資產的稅基。
大致上有兩種做法，第一種是稅法預設－161,709元的舊資產稅基變成新資產稅基，此稱為舊稅基（old basis），納稅人持續以原有基準計算折舊，而200,000元的貸款則成為新資產稅基的另一部分，此稱為新稅基（new basis），納稅人開始以此基準計算資產折舊。
第二種是納稅人擇定－將161,709元的舊資產稅基轉到新資產，再加上200,000元的貸款，讓新資產的稅基墊高至361,709元，納稅人以此基準計算資產折舊。或是改以另一種方式推導，納稅人取得新資產價格600,000元、扣除被遞延的資本利得238,291元後，會得到相同的數字361,709元。
經由對新資產稅基的調整，納稅人成功把資本利得238,291元鑲嵌在新資產的稅基之中，留待下一次的§1031交易，繼續疊加更多遞延的資本利得，或是等到某次的非§1031交易，將先前累積的稅負全部繳清。
（四）我們稍微修改上方例子，以說明當納稅人手上有boot received，且boot received小於已實現利得時，縱使財產交易符合§1031要件，卻只能遞延部分資本利得所生稅負，剩餘稅負需於交易當年度繳納。
示範例（四）：
這次，納稅人一樣看中總價600,000元的新房產，但他並沒有將出售收益400,000元全部再投入購買新資產，反而留了100,000元的現金在身邊，並向銀行多借了100,000元的貸款，現在貸款總額變成300,000元。
已實現利得238,291元，和納稅人手上的100,000元boot received相比，超過了138,291元，表示可遞延認列的利得為138,291元，而應認列的利得為100,000元。只不過此100,000元要如何計算應納稅額？也許真正的問題是，此100,000元有多少屬舊資產的漲價，有多少屬折舊所生的利得？
稅法對此的立場是，納稅人如因處分財產獲有收益，收益依序代表的是：(1)已實現利得；(2)資本返還，即尚未折舊的稅基。並且，在混合收入之中，稅法通常從適用稅率高者開始依序徵收。
由於已實現利得是238,291元，稅基是161,709元，100,000元屬於已實現利得的一部分。應納稅額的計算則從適用個人一般所得稅稅率的§1245折舊收回數額，一路向下扣減。換句話說，100,000元應將其視為先自§1245折舊收回而來，再從未收回的§1250利得而來，最後的餘額（如有），才是從長期資本利得而來，因而納稅人的應納稅額依序計算如下：
- §1245折舊收回：1,924元（5,200 × 37%）
- 未收回的§1250利得：18,273元（73,091 × 25%）
- 長期資本利得：4,342元（21,709 × 20%）
稅額加總為24,539元，與示範例（二）相比仍是省去27,658元（52,197 – 24,539）。
（五）我們再度稍微修改上方例子，以說明當納稅人手上有boot received，且boot received大於已實現利得時，縱使財產交易符合§1031要件，卻無法遞延任何資本利得所生之稅負。
示範例（五）：
這次，納稅人一樣看中總價600,000元的新房產，但他並沒有將出售收益400,000元全部再投入購買新資產，反而留了300,000元的現金在身邊，並向銀行多借了300,000元的貸款，現在貸款總額變成500,000元。
已實現利得238,291元，和納稅人手上的300,000元boot received相比，還不足61,709元，表示可遞延認列的利得為0元，而應認列的利得為238,291元，應納稅額的計算和上述一樣：
- 長期資本利得：32,000元（160,000 × 20%）
- 未收回的§1250利得：18,273元（73,091 × 25%）
- §1245折舊收回：1,924元（5,200 × 37%）
總額仍然是52,197元。
四、新受讓財產稅基規則
前面我們談到舊轉讓財產的稅基與折舊，現在來看新受讓財產的稅基如何生成。新受讓財產稅基之所以重要，是因為它把處分舊資產的利得/虧損帶往之後年度，留待未來的某一天再繳稅（如果納稅人妥善規畫，可能一輩子都不用繳到稅）。
新受讓財產稅基規則規定在Section 1031 (d)，依照該條規定，新財產稅基的起點始於交易當下舊財產稅基。換句話說，納稅人應以舊財產稅基替代新財產稅基，此稱為「替代式稅基（substituted basis）」。§1031交易中，納稅人轉讓出舊財產，並於時限內取得新財產，其投資狀態並未產生實質的改變，因此稅法允許納稅人沿用舊財產的稅基，此為替代式稅基的意義。
於是我們從舊財產稅基開始，如當年度有應認列的利得，便使之墊高稅基，如當年度還有boot paid，也要墊高稅基。反之，當年度不會有應認列的虧損，所以無法降低舊財產稅基，但當年度若有boot received，將需要調降舊財產稅基。如下公式：
新財產稅基 = 舊財產稅基 + 應認列利得 － 應認列虧損 － boot received + boot paid針對應認列利得而言，墊高稅基是因為當年度已將應認列利得認列完畢，之後不需就該利得重複繳稅，亦即，將來出售新財產的賣價，與調整後稅基間的距離縮短了，將來繳的稅也會變少。針對boot paid和boot received而言，一個是多付出的成本、一個是少付出的成本，所以一個要增加稅基、一個要減少稅基。
這個公式經過前後挪移稍加操弄後，不同的算法亦可得出相同的結論：
新財產稅基 = 新財產的市價 － 遞延認列的利得 + 遞延認列的虧損
由此可知，在下列情形，新財產稅基會等同舊財產稅基：
- 處分舊財產後有已實現利得，且所有利得均遞延認列。
- 處分舊財產後有已實現虧損，且所有虧損均遞延認列。
- 處分舊財產後有已實現利得和boot received，且boot received小於已實現利得。
最後，把新受讓財產稅基規則套用到上方各個示範例便能迅速算出新財產稅基分別是多少。
示範例（一）新財產稅基：15,000元（15,000 + 4,000 – 4,000）。
示範例（二）新財產稅基：此例無§1031適用，應以取得新財產的成本做為新財產稅基。
示範例（三）新財產稅基：361,709元（161,709 + 200,000）。
示範例（四）新財產稅基：461,709元（161,709 + 1,000 – 1,000 + 300,000）。
示範例（五）新財產稅基：600,000元（161,709 + 238,291 – 300,000 + 500,000）。
