美國擁有全球第一大的不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts；REITs）市場，光是在紐約證券交易所（The New York Stock Exchange；NYSE）就約有185檔REITs上市，全世界規模前十大的REITs亦由NYSE上市的基金所包辦。
在美國REITs獲利率不斷創新高的同時，許多國際資金選擇進駐的方式是將其「喬裝」成美國公司，再由美國公司下去投資REITs，如此一來，就可以把REITs變成「國內控制（domestically controlled）」的基金，而投資此類REITs的外國投資人在處分權益時就能免納資本利得稅。
然而不久的將來，這個包裹著免稅魔法的方式恐怕再也無法施展。2022年12月29日，美國財政部和國稅局發布了Section 897的修正草案，此法案一旦通過，REITs「國內控制」的認定規則將遭到改寫，外國人投資REITs的趨勢和稅務規畫也不免產生逆轉。
外國人投資美國房地產要繳什麼稅？
外國人在美國進行不動產投資，有太多種方式，可以選擇購入中古屋、可以專門參與法拍會，或是以當房東為志業；不過，考慮到投資實體房地產的管理和交易成本其實並不低（物色物業、整修房子、翻新出租、財務融資等），投資人一般會選擇更便捷的房地產投資方式，例如投資REITs或不動產ETFs，一樣能夠享受房地產市場起伏帶來的潛在利益【編按1】。
依照「外國投資美國不動產稅法（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980；FIRPTA）」，外國投資人處分「美國不動產利益（United States real property interest； USRPI）」【編按2】時，需就處分獲得的利得繳納稅款，如同外國投資人在美國境內從事貿易或營業（trade or business），就與該貿易或營業產生有效關聯（effectively connected）之收入，需認列稅負一般，稅法將處分USRPI獲得的利得視為「有效關聯收入（Effectively Connected Income；ECI）」。
將USRPI的處分利得視為ECI，這對外國投資人相當不利，因為以ECI課稅無疑叫外國投資人適用美國人的稅率，最低10%，最高37%，所以最好的辦法是看有沒有辦法把不動產投資從源頭拉出USRPI的範疇。長久以來，外國投資人仰賴的是Section 897(h)(2) Sale of stock in domestically controlled entity not taxed所給予的機會，該條文規定，如投資「國內控制符合資格投資實體（domestically controlled qualified investment entity；DCQIE）」【編按3】的權益，不會被認為是持有USRPI。因此，選擇投資國內控制的 REITs（或不動產共同基金，本文為方便討論，僅以REITs為例）而非直接買房投資的外國投資人，在處分REIT權益並實現利得時，便可免納所得稅。
由此可見，外國人有否成功投到國內控制的 REITs才是至關重要的條件。
編按：
1. REITs、ETFs都是基金投資的形式，REITs持有各式不動產，包括住宅、倉庫、旅館、商辦，藉由不動產的租金和價格波動賺取利潤；不動產 ETFs則是追蹤REITs的指數，一檔不動產的ETF即包含眾多REITs的投資組合。對於投資人來說，投資這些基金一樣可以參與房市投資，還能有效分散風險，只要定期查看投資倉位，便能掌握市場的變化。
2. USRPI，包括直接持有不動產、持有「美國不動產控股公司（United States real property holding corporation； USRPHC）」股份，以及持有擁有美國不動產的「非獨立實體（disregarded entity）」或合夥組織之權益等情形；至於USRPHC，指的是一家半數以上資產均為USRPI的公司，市面上的REITs通常是USRPHC，不動產ETFs則要視具體投資組合判定。
3. 符合資格投資實體（qualified investment entity；QIE），指的是符合USRPHC條件的REIT或受監管投資公司（Regulated Investment Company；RIC）。國內控制符合資格投資實體（DCQIE）指的是在(1)處分權益前5年，或(2) QIE有效存續的期間，兩者取較短期間內，少於50%的股權是直接或間接由外國人所持有的QIE。
現行法規下，如何判別投資標的是不是國內控制的 REITs？
依照Section 897(h)(4)(B)，國內控制的 REITs是以股權為區分標準，如果小於50%的股權是由外國人直接或間接持有，等於超過50%的股權是由美國人持有，這樣就代表該REIT屬於國內控制者。然而，何謂「直接或間接持有」，這點法規並沒有清楚說明。
典型的例子（也是外國投資人主要鑽的漏洞）是，外國人設立一家美國公司，由這家美國公司投資REIT並占有過半的股權，則此REIT是否為國內控制？國稅局在一次2009年的私人信件裁定（Private Letter Ruling）中提到，當時系爭的REIT由兩家美國公司所持有，雖然這兩家美國公司的上層股東有部分為外國公司，但仍不影響該REIT係屬國內控制的事實；換句話說，雖然該REIT實際上為外國公司所間接持有的基金，但稅法並不會追溯到持有基金的兩家美國公司之上層股東身分。
此裁定進一步說明，稅法向上追溯基金背後真正所有人的任務，一路持續直至找到需將獲配股利納為收入的股東為止。基於兩家美國公司除本身需繳納公司所得稅（所得包括資本利得）外，亦需將其自REIT獲得的分配納入應稅收入之中，國稅局因而認為兩家美國公司是最後需要知道的股東，不用再查找下去，依此結論，該REIT屬國內控制之基金。
按照這套邏輯，並遵守「小於50%的股權是由外國人直接或間接持有」這個規定，外國投資人基本上可以使用下方架構投資REIT，在處分REIT的權益時就不用繳納資本利得稅。
《Base Structure 1》
《Base Structure 1》說明：REIT過半的股權由US Corporation持有 ，表示外國人持有REIT的股權未超過50%， REIT因此是國內控制符合資格投資實體。至於US Corporation的上層股東是否為外國人，或持股比例多少，則非所問。
如果修改一下這張圖，將US Corporation替換成Partnership， Partnership本身不需繳稅，反而就REIT發放之股利，Partnership的合夥人需將按夥權比例分得的部分申報於個人的稅單上，所以在看是否符合「小於50%的股權是由外國人直接或間接持有」這個規定時，也必須要計算合夥人的持股比例。
外國投資人在投資下方架構的REIT時，應小心若REIT不被認為是國內控制符合資格投資實體，即需就處分REIT權益的利得繳稅。
《Base Structure 2》
《Base Structure 2》說明：
- REIT過半的股權由Partnership持有 ，而Partnership是穿透實體（不管是美國或是外國的Partnership），所以必須往上追溯到Partnership的合夥人，包含Foreign Corporation和US Citizens。Foreign Corporation和US Citizens各自需就分得的REIT股利繳稅，追溯任務到此為止。
- 其中Foreign Corporation持有Partnership 50%的夥權，間接持有REIT 25.5%的股權（50% × 51%）。Nonresident Alien Individuals直接持有REIT 49%的股權，外國人持有REIT股權加總為74.5%（25.5% + 49%）。REIT超過50%的股權是由外國人直接或間接持有，因此不是國內控制符合資格投資實體。
修正草案下，如何判別投資標的是不是國內控制的 REITs？
2022年12月29日，美國財政部和國稅局發布了Section 897的修正草案。
修正草案之下，引進「透視實體（look-through person）」與「非透視實體（non-look-through-person）」的觀念，在確認投資標的是不是國內控制REIT的這條路上，必須從REIT的所有人向上追溯，一路追溯透視實體的所有人，直至查到非透視實體為止。
透視實體包含REIT【編按1】、RIC、S公司、非公開交易合夥組織（non-publicly traded partnership）、信託、外資持有的美國C公司等。
非透視實體包含個人、美國C公司（不包括外資持有的美國C公司）、免稅實體、外國公司、公開交易合夥組織（publicly traded partnership）、遺產、國際組織、符合資格的外國退休基金（qualified foreign pension fund；QFPF）、符合資格的控制實體（qualified controlled entity；QCE）【編按2】。由QFPF全資持有的實體等。
在許多新的規定中，最重要的莫過於對「外資持有美國C公司」的定義。修正草案將「外資持有美國C公司（foreign-owned domestic corporation）」定義為由外國投資人直接或間接持有25%以上股權的非上市（櫃）美國C公司，一旦有此情形，這家美國C公司即屬透視實體，必須將外國人的直接和間接持股一併算入，以判別REIT是否為國內控制者。此規定將斷絕外國投資人藉設立美國C公司創造國內控制REIT的機會。
《Foreign-Owned Domestic Corporation Structure》
《Foreign-Owned Domestic Corporation Structure》說明：
- 除非是外資持有的美國C公司，否則一般美國C公司屬於非透視實體。此架構中，REIT過半的股權由Non-Public Domestic Corporation持有，但Non-Public Domestic Corporation是否為外資持有的美國C公司，必須往上看其持股架構。
- Foreign Corporation持有Non-Public Domestic Corporation 25%的股權，Non-Public Domestic Corporation因此是外資持有的美國C公司，屬透視實體，需將Foreign Corporation的持股比例一併計入；Foreign Corporation屬非透視實體，不需再查看其股東的持股情形。
- Foreign Corporation間接持有REIT 12.75%（25% × 51%）的股權，加上Nonresident Alien Individuals直接持有REIT 49%的股權，外國投資人共持有REIT 61.75%（12.75% + 49%）的股權，沒有符合「小於50%的股權是由外國人直接或間接持有」這個規定，所以REIT不會是國內控制符合資格投資實體。
《Non-Foreign-Owned Domestic Corporation Structure》
《Non-Foreign-Owned Domestic Corporation Structure》說明：
- 除非是外資持有的美國C公司，否則一般美國C公司屬於非透視實體。此架構中，REIT過半的股權由Non-Public Domestic Corporation持有，但Non-Public Domestic Corporation是否為外資持有的美國C公司，必須往上看其持股架構。
- Foreign Corporation持有Non-Public Domestic Corporation 20%的股權，Non-Public Domestic Corporation並非外資持有的美國C公司，屬非透視實體，不需再查看其股東的持股情形。
- Nonresident Alien Individuals只持有REIT 49%的股權，符合「小於50%的股權是由外國人直接或間接持有」這個規定，所以REIT是國內控制符合資格投資實體。
編按：
1. 公開交易的REIT，除非可以證明它是國內控制的REIT（亦即，美國非透視實體），否則預設是外國非透視實體。持有小於5%美國公開交易REIT股份的持有人，除非REIT明確知道這些持有人並非美國人，否則預設這些持有人是美國非透視實體。
2. QCE，指的是由QFPF全資持有的實體。修正草案進一步說明，為辨別投資標的是否為國內控制的REIT s，應將QFPFs和QCEs視為外國投資人計算持股比例。
修正草案的後續影響是什麼？
事實上，在法案底定前的這段期間，國稅局已陸續收到來自四面八方的反饋和建議，有表達應將所有美國C公司無條件視為非透視實體的聲音，也有寫到把透視規則適用於美國C公司會違反美國聯邦所得稅的意見書。
縱使上述這些規範和內容仍尚未定案，國稅局不排除會挑戰與修正草案持相反意見的稅務立場。為此，假設此修正草案通過時無有大變動：
- 過往選擇投資國內控制REITs或不動產共同基金的外國投資人，無非在稅上想利用「國內控制」這點，於處分REITs權益並實現利得時免納所得稅；然而修正草案一旦成為正式法規，投資人應開始留意投資標的有無「外資持有美國C公司」股東的情形。
- 本文一開始有提到，國內控制符合資格投資實體的測試時間是(1)處分權益前5年，或(2) QIE有效存續的期間，兩者較短者。即便對於「國內控制」的認定標準已然清楚，想出售REIT權益的外部投資人仍須得證明，REIT在出售權益的前5年期間，均屬國內控制。
- 由於透視規則的實施，投資人日後可能會被要求提供最終持股和實質受益人等資訊，至於資訊的涵蓋範圍需視法規最終如何區別國內控制的REIT而定。
FIRPTA之下，外國投資人和美國投資人一樣，處分USRPI要上繳稅負，但投資國內控制的的REITs處分時就能免納利得稅，這個例外意外為美國不動產業吸引許多外資注入。而2022年底財政部和國稅局對於Section 897的修正草案即將改變現有的REITs架構，無疑會給美國房地產市場帶來一定的震動，實際影響的投資標的有哪些和層面有多廣，要等到新法規上路後，問題的解答才會慢慢浮現。