不動產的租金收入、費用是報在1040表單的Schedule E，屬於被動或副業收入（Passive Income）的一種。如果你在不同稅務年度中，曾經做為房東收租金，那你應該也注意到每年報稅的方式可能多少有些差別，這是因為稅法把出租不動產的情形切割為三種類型。先說好，不論屬於哪一個類型，如果有要認列總租賃收入，就直接把所有相關進項全部加總即可得到總租賃收入。
計算Schedule E淨租賃收入或淨租賃損失的基礎公式如下：
租賃收入（rental income）
由此可知，出租人當年度收到的所有租金，以期數來說，不論是繳付今年或是去年的租金，或是預繳明年的租金，出租人只需看他今年收到多少錢，不管是隸屬哪一個時間點。
以形式來說，不論是繳付現金、承租人以改良建物取代租金（例如：做木工、修樓梯來抵租金，房子的修繕會使整體價值提高，可用市價來認），或是承租人因為提早解約需要負擔違約金等，均需納入租賃收入中。
簡單地說，租賃收入的認列是採現金制，有收到就要認。唯一需要注意的是，承租人為了承租房屋所支付的訂金，因將來可能會退還予承租人，房東可以不用認列訂金做為收入。
租賃費用（rental expenses）
至於費用類項目怎麼認列，就需看是落在三種類型中的哪一種了。首先，來認識一個「合格」的出租房屋（Rental Property），應符合哪兩道門檻：
租賃使用最低門檻
在一稅務年度中，出租天數在15日以上，才有可能將相關之租賃費用扣除。也就是如果出租天數未滿15日，即屬自用住宅（Personal Residence），除租金收入不需列所得外，租賃費用也不可扣除。
個人使用最低門檻
在一稅務年度中，自用房屋的天數如：(1)小於等於14日；或(2)小於等於出租天數的10%，則出租的不動產就是實實在在的出租房屋。反之，就算通過了第一道門檻，如果自用期間過長，達到以下兩項較大者，(1)大於14日；或(2)大於出租天數的10%，則出租的不動產還是會被視為度假房屋（Vacation Home）。
從而，我們可以依照上述兩道門檻的切割工法，將出租不動產分成三種類型：
(1)自用住宅
(Personal Residence)
(2)度假房屋
(Vacation Home)
(3)出租房屋
(Rental Property)
而在討論租賃費用類時，一般會談到的包括房貸利息、房屋稅、水電費、保險費、折舊等等，那麼，這些費用應該放在1040表單中的哪裡，Schedule A的列舉扣除，或是Schedule E的租賃費用呢？
費用類的處理方式，依照它的性質有別。
- 第(1)型自用住宅情形
既無關租賃活動，所有的費用皆應回歸納稅義務人自身來看。因此房貸利息和房屋稅就得放在列舉扣除額，至於其他水電、保險、折舊等等，一般個人能否扣除？當然不行！因為這些並非一個人創造收入會產生的直接相關費用，稅法自然不會特赦允許。
至於何謂「自住」，大致有幾種標準可以協助判斷：
- 房屋係由納稅義務人自用，或由其他對房屋有所有權的人、或其他親戚所使用者。但是，如果納稅義務人連續12個月以上出租或試圖出租，即使將房屋做為主要住宅，該期間也不用計入自用天數。
- 房屋雖給他人使用，但基於互惠的協議，不論是否有要求租金，均算自用。
- 除非有公平合理的租金，否則任何人使用，都算自用。
- 如果納稅義務人花上大量的時間對出租房屋進行修繕或維護，修繕和維護的時間均不算入自用天數。
- 第(2)型度假房屋情形
事情慢慢變得複雜起來，因為現在這個房子除了出租外，也有自用的狀況，譬如一年中出租兩個月，自己住一個月，相關的費用該如何分攤？
我們這樣分，有一些費用不管有沒有用都會產生，例如：房貸利息和房屋稅，因為12個月中只出租了兩個月，所以乘以 2/12 後放在Schedule E，剩下的 10/12 部分放回Schedule A，做個人列舉扣除額處理。
另一方面，有一些費用有使用才會產生，例如：水電費和折舊費，因為有使用的3個月中只出租了兩個月，所以乘以 2/3 後放在Schedule E，剩下的 1/3 部分說實在的沒地方放（同上，稅法不允許），只能自己吃掉。
然後注意扣除的順序很重要，由於度假房屋的情形，我們不能藉由扣除這些費用產生一個淨損失，費用們得先排排站，越前面的越有可能扣到，越後面的使用機會越低。順序是先算給國稅局的稅務費用、利息費用、水電費用、最後才是折舊費用。這背後的道理來自稅法是如下排列的：
- 不管租賃收入多少，都可以扣除的稅務費用、利息費用。
- 不影響稅基的扣除額，像是水電費用、修繕費用、維修費用。
- 會影響稅基的扣除額，像是折舊費用。
釋例一：
拉斐爾有一度假房屋，一年中出租兩個月，自己避暑住了一個月。這個度假房屋為拉斐爾帶來當年度的租賃收入和費用資料如下：
租賃收入：6,200
房屋稅費：2,400
房貸利息：4,500
水電費用：3,600
折舊費用：4,800
試問拉斐爾當年度的淨租賃收入有多少？
說明：
記得一個準則，Schedule E的租賃收入是當年收到的錢，減掉租賃費用。租賃費用首先注意是有使用才產生，還是不論有無使用都產生，接著去拆個人的部分，看可不可以在其他地方做扣除，以及租賃費用的扣除要按一定順序。
- 第(3)型出租房屋情形
如前所述，倘若成功通過第一道租賃使用最低門檻，和第二道個人使用最低門檻，那麼出租的不動產就是真正的出租房屋。於此情形下，所有費用都可以報在Schedule E，不用再按比例分攤，除此之外，就算費用過多產生淨租賃損失也沒關係，它沒有像度假房屋的情形一樣，要求以租賃收入為上限。
不過還是得注意，如果扣下來尚有淨虧損，而且今年也剛好無其他的被動收入，便只能往後遞延，期待明年有被動收入，租賃淨虧損並不能在當年度與主業收入互抵，這就是所謂的被動活動損失規則（passive activity loss limitation）。
被動活動損失規則的例外是：如果納稅義務人可以證明自己踴躍參與（actively participate）租賃事業，並非一味躺著賺租金，則一年有25,000元的份額可跟主業收入做扣除。又或者是納稅義務人可以證明自己是房地產經紀人。
關於租賃神奇切割法下的三種不動產出租情形，亦整理成下表，可多加複習：
